Hvad betyder karaktererne K1, K2 og K3 i en tilstandsrapport?

Hvad betyder karaktererne K1, K2 og K3 i en tilstandsrapport?

I forbindelse med køb og salg af en bolig er der mange forhold, som både køber og sælger skal være opmærksom på.

Mange har hørt om anmærkningerne K1, K2 og K3 i en tilstandsrapport, men hvad betyder de egentlig hver især?

Hvad er en tilstandsrapport?

Når en beskikket bygningssagkyndig har foretaget et huseftersyn, udarbejdes en tilstandsrapport, der beskriver bygningens forfatning. Rapporten indeholder en professionel vurdering af boligens stand i forhold til tilsvarende bygninger af samme alder.

Det er ikke lovpligtigt at få foretaget en bygningsgennemgang, men den laves i de fleste tilfælde, hvor en bolig skal skifte hænder. Sammen med elinstallationsrapporten er tilstandsrapporten nemlig nødvendig, hvis:

  1. boligens sælger vil undgå at stå til ansvar for de skjulte skader i boligen, der måtte blive opdaget op til 10 år efter handlen
  2. nye købere vil tegne en ejerskifteforsikring

Foto af Lars Heise, der er bygningssagkyndig og energikonsulent hos Botjek i Esbjerg og Sønderborg 

Bygningssagkyndig Tjekker Varmerør

Hvad dækker karaktererne K1, K2 og K3 over?

Konkret indeholder tilstandsrapporten alle de skader, som den bygningssagkyndige har fundet ved boligen. Hver af disse skader har fået en karakter baseret på, hvor alvorlige de er. Jo højere karakteren er, jo vigtigere er det at udbedre skaden. Lad os se nærmere på de forskellige slags.

K3: Kritisk skade
En K3-skade er alvorlig og kræver øjeblikkelig reaktion. Uden udbedring risikerer den at forvolde yderligere skader på boligen inden for nærmeste fremtid.
Eksempel: Et hul i taget, der lader vand sive ind i konstruktionen.

K2: Alvorlig skade
En K2-skade er alvorlig og bør udbedres, men risikerer ikke at forvolde yderligere skade på boligen. Selvom en skade er alvorlig, er den ikke nødvendigvis dyr at udbedre.
Eksempel: En punkteret termorude eller utæt fuge.

K1: Mindre alvorlig skade
En K1-skade er mindre alvorlig, fordi den hverken nedsætter boligens

aktuelle funktion eller risikerer at forvolde nye skader i fremtiden.
Eksempel: Smårevner rundt omkring i murværket.

K0: Kosmetisk skade
En K0-skade er udelukkende kosmetisk og derfor ikke alvorlig i sig selv. Dog kan den påvirke eventuelle køberes indtryk af boligen.
Eksempel: Malerstænk.

UN: Undersøg nærmere
Karakteren UN bruges om forhold, der kræver nærmere undersøgelse, før de kan vurderes. Den bruges på steder i og udenfor huset, som er fysisk umulige at tilgå for den bygningssagkyndige. Køber du en bolig med denne karakter, er du selv ansvarlig for at få sagen undersøgt nærmere. Desuden skal du selv betale for udbedringen af eventuelle skader.
Eksempel: Et aflåst loftrum eller snedækket tag, der således ikke besigtiges af den bygningssagkyndige.

IB: Intet at bemærke
Denne karakter indikerer, at den bygningssagkyndige ikke har noget særligt at bemærke.

Det er vigtigt at læse Hustypebeskrivelsen

YouTube video Hustypebeskrivelserne

En tilstandsrapport udleveres altid sammen med en hustypebeskrive, der blandt andet indeholder supplerende oplysninger omkring boligens type.

Det er relevant at kende til boligens type, fordi nogle slags skader forventes at opstå med tiden i bestemte boligtyper. Disse skader bliver ikke dækket af en ejerskifteforsikring.

Nogle byggerier kan pga. gennemgribende ombygning ikke længere klassificeres som kun en enkelt hustype. I disse tilfælde udleveres to eller tre hustypebeskrivelser og i meget sjældne tilfælde ingen beskrivelse.

Værd at vide

Den uvildige bygningssagkyndige, der foretager huseftersynet og udarbejder tilstandsrapporten, skal helst have adgang til hele huset inklusive kælder- og loftsrum. Dermed undgår du at få karakteren UN.

Opdager du fejl i din tilstandsrapport, skal du underrette den bygningssagkyndige, så fejlen kan blive rettet med det samme.

Hvis du ønsker at købe ny bolig, kan du overveje et ekstra huseftersyn for at være på den sikre side. En uafhængig købergennemgang er ikke nødvendig, men kan give dig bedre forudsætninger for at vurdere, om du bør købe boligen. Desuden får du mulighed for at spørge ind til de specifikke skader og kan få hjælp til at vurdere prisen for at udbedre dem