Sådan sikrer du dig bedst muligt i processen.
Læs mere
1-års og 5-års gennemgang (eftersyn)
- Hvis du har bygget nyt hus, skal du huske, at du har krav på et eftersyn efter 1 og 5 år
- Men har du de faglige kompetencer til at tjekke din bolig?
Hvis ikke, kan du få professionel og uvildig rådgivning af vores specialister
I en byggekontrakt er der ofte aftalt 1- og 5-års gennemgang af byggeriet. Formålet med eftersynet er at afdække fejl og mangler ved byggeriet, som ikke blev opdaget ved afleveringen af den færdige ejendom.
Entreprenøren har efterfølgende har pligt til at udbedre de fundne fejl og mangler.
Hvad går en 1-års og 5-års gennemgang ud på?
I forbindelse med et byggeri vil det ofte i byggekontrakten være aftalt, at byggeriet skal gennemgås for mangler 1 og 5 år efter, at det er blevet afleveret til dig som bygherre. Det er det, man kalder for en 1- og 5 års gennemgang eller eftersyn.
Selve eftersynet foregår i den nybyggede bolig, og her deltager du som bygherre og med en eventuel rådgiver.
Ofte vil entreprenøren ikke udbedre alle mangler, når et byggeri afleveres, men i stedet udskyde udbedringer til 1 års gennemgangen er overstået. Du bør dog insistere på, at mangler udbedres med det samme.
Ved nogle mangler, fx svindrevner ved lofter og vægge, er det dog normalt at lade stå til 1 års eftersynet. Det skyldes, at revnerne formentlig vil komme igen, hvis de udbedres umiddelbart efter afleveringen, fordi der i et nybygget hus er byggefugt, som skal tørre ud.
Det gælder også farveforskelle og lignende på udvendigt murværk, hvor det kan være en fordel at udskyde udbedringer til 1 års gennemgangen er overstået.
Under alle omstændigheder er det vigtigt, at alle aftaler om udskydelser bliver skrevet ned på papir og underskrevet af alle parter.
1-års gennemgang
Som bygningsejer har du krav på 1-års eftersyn.
Et 1- års eftersyn skal være foretaget senest et år efter aflevering af huset. Indkaldelsen skal være skriftlig og skal ske med højst 60 og mindst 20 arbejdsdages varsel, medmindre det drejer sig om en fagentreprise under AB92 - her skal der varsles mindst 15 arbejdsdage i forvejen.
5-års gennemgang
Som bygningsejer har du krav på 5-års eftersyn.
Ved 5-års eftersynet er varslet det samme som ved et 1-års eftersyn. Her gælder dog, at selve gennemgangen skal være foretaget senest 30 dage før udløbet af perioden på 5 år efter afleveringen. Har du ikke indkaldt til eftersyn inden for tidsfristen, kan entreprenøren vælge at indkalde dig i stedet for, med et varsel på mindst 10 arbejdsdage, hvilket dog ikke er normal praksis. Det skal finde sted senest 30 arbejdsdage før udløbet af 5-års perioden fra afleveringsdagen, og du skal selv indkalde entreprenøren til at deltage i eftersynet.
Hurtig og professionel proces
Bestil online eller kontakt os
Udfyld vores kontaktformular, bestil online eller kontakt din lokale afdeling.
Vi rykker ud til dig
Vi kommer herefter på besøg hos dig, når det passer bedst.
Modtagelse af rapporten
Du modtager rapporten inden for 48 timer efter vi har været ude ved dig.
Hvad sker der ved en gennemgang?
Inden eftersynet bør du find og notere de mangler, der måtte være.
Under selve gennemgangen gennemgås byggeriet, og de fejl og mangler, som man bliver enige om findes, noteres i et dokument, som kaldes eftersynsprotokollen. Hvis der er uenighed om, hvorvidt en mangel er en mangel, bør dette fremgå af mangellisten. Altså skal alle påtalte mangler som minimum registreres, og det skal føres til protokol, at entreprenøren afviser manglen.
En mangelliste er for så vidt blot en simpel liste over manglerne. Eftersynsprotokollen er det juridiske aftalegrundlag og dette dokument skal underskrives af både dig og entreprenøren.
I eftersynsprotokollen står der de egentlige aftaler såsom:
- hvornår skal manglerne senest være udbedret?
- nedskrivning af evt. sikkerhedsstillelse
- andre økonomiske aftaler
- praktiske forhold, fx om der udleveres en nøgle til håndværkere, skal der aftales bestemte tider, hvor der er adgang til huset etc.
- observationspunkter til 5 års gennemgangen
Standardbetingelserne i AB 92, ABT 93 samt i AB forbruger beskriver hvilke sanktionsmuligheder der er, hvis entreprenøren ikke overholder f.eks. tidsfristen for udbedring af mangler mangeludbedringerne.
Hvilke juridiske og økonomiske konsekvenser har en gennemgang?
Som bygherre har du pligt til at reklamere over for entreprenøren, hvis der inden 1-års gennemgangen eller i perioden mellem de to gennemgange opdages mangler.
Den 1. januar 2008 blev forældelsesloven ændret. Ændringen betyder bl.a., at det i forbrugerforhold, dvs. mellem privat bygherre og entreprenøren, ikke længere kan aftales, at entreprenørens ansvar for mangler ophører efter 5 år. Dette gælder også, selvom både bygherre og firmaet er enige om, at byggeriet følger AB 92. Det vil sige, at entreprenørens ansvar for mangler, ifølge forældelsesloven, først ophører efter 10 år.
Lovændringen betyder dog ikke, at du kan vente med at gøre entreprenøren opmærksom på mangler til 1-års og 5-års gennemgangen - eller endnu senere. Du skal stadig reklamere over for entreprenøren, så snart du konstateret mangler.
Afholdes der ikke 1-års og 5-års eftersyn som aftalt, risikerer du at miste retten til at reklamere over mangler over for entreprenøren.
Bygherre og entreprenøren skal selv betale de omkostninger, de har i forbindelse med 1- og 5-års gennemgangen.
Entreprenøren er forpligtet til, men har også ret til, at udbedre de mangler, der er enighed om. Det vil sige, at du ikke kan afvise dem muligheden for udbedringen, og i stedet kræve nedslag i pris eller refundering.
Er entreprenøren forpligtet til at deltage i en gennemgang?
Hovedentreprenøren er forpligtet til at deltage i en gennemgang. Derimod behøver eventuelle underleverandører ikke at deltage, medmindre det er aftalt mellem dem og entreprenøren.
Skulle entreprenøren udeblive fra gennemgangen, laver du selv et dokument med angivelse af eventuelle mangler og sender det til firmaet. Selvom entreprenøren ikke deltager i eftersynet, kan de stadig komme med indsigelser i forhold til de mangler, du peger på.
Er der fordele ved at få hjælp fra en byggerådgiver til en gennemgang?
Det er en god idé at have en byggerådgiver med til gennemgangen, da de fleste private bygherrer kan have vanskeligt ved selv at vurdere, hvilke mangler der kan være i et byggeri. Desuden har rådgiveren også erfaring for at udføre disse gennemgange, og de ved, hvad de skal kigge efter, og hvad der er typiske 1 års eller 5 års mangler.
Selvom du ikke har haft en byggerådgiver tilknyttet i forbindelse med byggeriet, kan du med fordel have en med til at hjælpe dig ved eftersynet. Byggerådgiveren bør inden gennemgangen have set tegninger og andet projektmateriale samt aftalegrundlaget med entreprenøren.
Har du behov for en byggerådgiver?
Hos Botjek tilbyder vi et systematisk eftersyn af din ejendom sammen med dig inden gennemgangen, og du får efterfølgende en skriftlig rapport. Det giver dig overblik over de fejl og mangler, som du kan få afhjulpet på en eventuel garanti.
Med rapporten i hånden er du klar til at holde et konstruktivt møde med entreprenøren. Rapporten bruges til at fremsætte eventuelle krav mod entreprenøren inden garantien udløber. Du kan bruge den til at vurdere ejendommens tilstand, så du kan tage de nødvendige forholdsregler inden evt. svigt og skader udvikler sig.
Vi deltager også gerne under selve gennemgangen med entreprenøren.
Kontakt din lokale Botjek-afdeling for at få mere information om 1-års og 5-års gennemgang.
