Hvad betyder de nye symboler for fejl og skader i tilstandsrapporten?
De fleste, der har købt eller solgt bolig, kender til betegnelserne K1, K2 og K3, som angivelse for skader og fejl. Den 1. oktober 2020 blev tilstandsrapporten imidlertid ændret både visuelt og indholdsmæssigt.
Formålet med ændringen er at gøre rapporten lettere at forstå for både huskøbere og -sælgere.
I den forbindelse har rapporten fået et nyt udseende og i stedet for K-skalaen, hvor skader og fejl blev vurderet med K1, K2 og K3, er der nu introduceret farvede hus-symboler, også kaldet huspiktogrammer, som angiver hvor alvorlige skader og fejl er.
Hvilke skader og fejl, der bliver registreret ved gennemsyn af boliger og derved noteret i tilstandsrapporten, er der ikke ændret ved.
På dette link kan du se et eksempel på den nye tilstandsrapport.
Det betyder de nye symboler i tilstandsrapporten
Den mest markante ændring i den nye tilstandsrapport er, at de hidtil anvendte talbetegnelser, som angiver, hvor kritisk en skade er sammen med en beskrivelse foretaget af en bygningssagkyndig, udgår til fordel for en ny farveskala.
Fremover vil bygningens tilstand i stedet blive klassificeret i fire farver og efter, hvor hurtigt skaderne skal laves. Hus-symboler med farverne rød, gul, grå og sort har erstattet den tidligere benyttede K-skala i den nye tilstandsrapport.
Farverne på hus-symbolerne skal ikke læses som en direkte erstatning af K-skalaen – i stedet fortæller de farvede hus-symboler, hvor akut en skade eller fejl er og inden for hvilken tidshorisont, den bør blive udbedret.
Grafikken til venstre viser ændringerne i tilstandsrapportens vurderingssystem og beskriver de fire forskellige hus-symboler.
På dette link kan du få et detaljeret overblik over ændringerne i tilstandsrapporten fra før og efter den 1. oktober 2020.
Karakterskala i tilstandsrapporten
Ved en bygningsgennemgang giver den bygningssagkyndige de forskellige skader i boligen karakterer efter, hvor alvorlige de er:
RØDT hus = Kritiske skader
GULT hus = Alvorlige skader
GRÅT hus = Mindre alvorlige skader
SORT hus = Mulige skader
Ændringerne medfører, at de kritiske skader, som skal fixes her og nu eller i løbet af 2 år, får farven rød i den nye tilstandsrapport.
Skader, der er lidt mindre akutte og skal udbedres i løbet af 2-10 år, får farven gul.
Mindre alvorlige skader, der vurderes ikke at have indflydelse på bygningens funktion og således ikke nødvendigvis skal udbedres indenfor en angivet tidsramme, får farven grå.
Og endelig, de skader, som bør undersøges nærmere for at afklare, hvorvidt der er tale om en kritisk skade, får farven sort.
Sådan vurderer du de forskellige skader
Farverne på hus-symbolerne er farver, vi er vokset op med helt fra barnsben og alvorligheden i afkodningen af henholdsvis den røde og gule farve som advarselsfarver er således ikke til at tage fejl af.
Den naturlige reaktion vil derfor også være at fokusere udelukkende på disse skader og antallet af dem – men vær varsom med det.
Ja, de røde og gule skader påkræver stor opmærksomhed – det er dog også væsentligt at fokusere nærmere på indholdet og beskrivelsen af de øvrige skader, der er registreret i tilstandsrapporten.
En af grundene til at du skal forholde dig til beskrivelsen af den enkelte skade er bl.a., at det faktisk kan vise sig at være langt dyrere at udbedre en GRÅ skade end en GUL eller RØD skade.
En GRÅ skade kan eksempelvis være ødelagte fuger i murværket, som er trælse at se på. Hvis du vil udbedre denne skade, kan regningen for håndværker-løn og materialer nemt løbe op i mange tusinde kroner.
En GUL skade kan være nedbrudt træ i en dør eller et vindue, som kan
ordnes for få tusinde kroner af en tømrer.
Og en RØD skade kan være en revnet tagsten, som giver en risiko for vandskade på loftet. Tagstenen kan du måske selv udskifte med en tagsten, du har i reserve og dermed har skaden ikke kostet noget at udbedre.
Du skal med andre ord ikke udelukkende hæfte dig ved hverken antallet af skader eller farven på disse, men derimod sørge for at se nærmere på indhold og beskrivelse af de skader, den byggesagkyndige har registreret i tilstandsrapporten ved bygningsgennemsynet.
Udover de nye betegnelser er der også udarbejdet såkaldte standardbeskrivelser i de nye tilstandsrapporter, så det ikke længere er op til den enkelte bygningssagkyndige at formulere, hvad der er problemet.
På den måde ønsker man at skabe bedre sammenlignelighed og en mulighed for f.eks. at sammenligne tilstandsrapporter på flere forskellige huse.
Ændringer for elinstallationsrapporter
Samtidig med ændringen af tilstandsrapporterne kommer der også nye regler for elinstallationsrapporter. Her er K1, K2 og K3 ligeledes erstattet af symboler med forskellige farver.
Tidligere skulle fejl vurderes ud fra, om de udgjorde en risiko på kort eller lang sigt. Nu angiver symbolerne, om der er risiko for henholdsvis stød eller brand, om der generelt er tale om ulovlige installationer eller brug for nærmere undersøgelse.
Fremover skal risici og fejl også opgøres for hvert eneste rum i bygningen i modsætning til tidligere.
Med den nye huseftersynsordning følger der et online-univers med forklaringer i ord, billeder og video.
Vil du vide mere, kan du kan læse mere om den nye ordning her på Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside.
Sådan bør du forholde dig til "sorte" skader i tilstandsrapporten
Ejerskifteforsikringen dækker således ikke en fejl eller skade på huset, hvis den skulle være undersøgt nærmere før hushandlen. Har huset eksempelvis en fugtskade, den byggesagkyndige ikke har været i stand til at finde årsagen til, bør du kræve, at sælger undersøger skaden nærmere.
En SORT skade i tilstandsrapporten er således ofte markeret, når den byggesagkyndige har mistanke om sætningsskader eller skader i skjulte konstruktioner. Denne type skade kan potentielt være yderst alvorlig og som køber kan du ende med en stor skade, som ikke er dækket af ejerskifteforsikringen og derfor meget dyr for dig at udbedre.
Byggesagkyndige må ikke lave såkaldt "destruktive indgreb" i forbindelse med bygningsgennemsynet, hvilket ellers kan være nødvendigt for at afklare særlige forhold. Ved den type forhold vil det være nødvendigt at få en fagmand til at undersøge det nærmere og komme med sin vurdering.
Er der registreret en SORT skade i tilstandsrapporten, bør du som køber give denne ekstra opmærksomhed.
Derfor skal du tjekke særlige bemærkninger
Det er sælgers ansvar, at den byggesagkyndige har adgang til alle tilgængelige dele af boligen. Det betyder blandt andet, at skure, loftrum, krybekældre og lignende ikke må være aflåst.
Den byggesagkyndige vil således tage forbehold i tilstandsrapporten til enkelte bygningsdele eller rum, hvis der er noget, som vedkommende ikke kan besigtige under bygningsgennemgangen.
Kan den byggesagkyndige for eksempel ikke komme ind i et rum, noterer den byggesagkyndige, at det er utilgængeligt og dermed ikke besigtiget. Et andet klassisk eksempel kan være en busk eller en anden form for ikke-flytbar genstand, som dækker en del af facaden, hvormed denne del ikke kan blive besigtiget.
Sådanne forbehold i tilstandsrapporten kan have betydning for, hvor godt du, som køber, er dækket af en ejerskifteforsikring. Du bør derfor tjekke tilstandsrapporten for denne type forbehold.